В Санкт-Петербурге за территорию заводов развернулась война девелоперов

Недавнее разрешение на застройку территории эскалаторного завода на Васильевском острове Санкт-Петербурга подтвердило, что «серый пояс» северной столицы активно осваивается бизнесом. Но есть три нюанса: данные земли находятся в центре, и за них идёт война между девелоперами с привлечением чиновников; застройщики берут только видовые места и относительно благоустроенную технически землю; уникальный промышленный потенциал «центрального» Ленинграда-Петербурга скоро будет утрачен безвозвратно.
Васильевский остров северной столицы — золотой кусок для девелоперов. Его застраивают, вырывая с мясом каждый кусок земли. А ведь появились и намывные территории. И вот в последние годы под внимание застройщиков попали заводские территории острова. А их оказалось немало. В советское время Ленинград застраивался жилыми домами и промышленными учреждениями довольно равномерно, в том числе чтобы людям удобно/недалеко ездить было на работу/службу. Потому нормальной являлась ситуация, когда царские дома-памятники соседствовали с советскими фабриками и заводами. Рядом модерн и проходная №5. «Васька» — не исключение. Причём, имеющиеся бывшие промышленные предприятия занимают огромную сладкую территорию. Вот только застройщики столкнулись с большими техническими препятствиями и обременениями. И, как всегда бывает в Санкт-Петербурге, с общественным мнением.
Недавно компания «Отделстрой» (на 100% принадлежит бизнесмену Марку Окуню) получила разрешение на застройку жильем бизнес-класса бывшего эскалаторного завода им. Котлякова на 17-й линии Васильевского острова, 54. Эксперты оценивают объём инвестиций в 4 миллиарда рублей. В комитете по градостроительству и архитектуре правительства Петербурга отметили, что территория занимает 20 тыс. м2, и компания «Отделстрой» предоставила её градостроительный план, который коротко резюмируется так: «Предполагаемый вид использования — жилая застройка». Территория будущего строительства принадлежала производителю эскалаторов АО «Элэс» — наследнику советского эскалаторного завода имени И. Е. Котлякова, а в начале 2022 года перешла «Отделстрою», в котором, кстати, пока отказываются комментировать любую информацию по будущей стройке. Однако известно, что новый собственник согласовал в КГИОП снос заводских корпусов. Отметим, что территория находится в зоне деловой застройки, которая допускает в том числе строительство жилья как основной функции. В документе утверждается, что корпусы, подлежащие сносу, не являются памятниками архитектуры, а крупнейший из них построен относительно недавно — в 1988 году. Помимо разборки стен проект на демонтаж предполагает «отрывку котлована с естественными откосами и демонтаж подземных конструкций зданий».
Ожидается, что в ближайшее время компании «Отделстрой» отойдет территория Машиностроительного завода им. Маркса (Большой Сампсониевский проспект), а также земли других промышленных предприятий — заводы Сталепрокатный (25 линия), Севкабель (Кожевенная линия), НИИ радиоаппаратуры (Шкиперский проток). Все они в самом центре города, как раз на Васильевском острове.
«Заинтересованность в заводских территориях бизнеса понятна, — рассказывает корреспонденту «Нашей версии» петербургский инженер-строитель с тридцатилетним стажем Вадим Новиков. — Земли находятся в так называемом «сером поясе», который давно уже беспокоит власти и горожан, и приманивает застройщиков. Огромные территории заброшенных фабрик и заводов занимают до трети центра Петербурга, а потому откровенно портят его вид. Ещё лет двадцать назад данные предприятия хотели переместить в Ленобласть, однако тогда на это совсем не было бюджетных денег. Потому заводы просто загнулись. И остались как памятники ленинградской промышленности: огромные, из красного кирпича, с разбитыми окнами и бомжами, в них ночующими. Конечно, всем хотелось этот вопрос решить в пользу благоустройства города, однако оказалось, что все не так просто. Поскольку бизнес заинтересован в строительстве только жилья, то ему пришлось столкнуться с тем, что многие заводские здания вроде корпусов знаменитого «Красного треугольника» являются памятниками архитектуры, кроме того, многие ныне депрессивные территории просто не приспособлены для жилых домов, к примеру, потому что новые здания могут под землей отразиться на соседних памятниках. И долгое время петербургские застройщики и девелоперы держались стороной таких территорий, несмотря на то, что они располагаются в центре города. А ведь есть ещё общественное мнение, столь развитое в Петербурге, влиятельное градозащитное движение, которое недолюбливает новострой».
Но в последние годы ситуация стала круто меняться. Город в лице КГИОП стал чаще идти на встречу бизнесу, признавая возможность застройки квартирами промышленных зон — «не такой уж это и серый пояс». Также заводы все чаще банкротятся. К примеру, недавно такой процедуре подвергся АО «Завод им. М.И. Калинина», который владеет несколькими территориями и зданиями в центре города, в том числе совсем рядом с Мариинским театром на ул. Декабристов. Сейчас выставлен лот на 380 миллионов на Уральской улице, но вот тут бизнес как раз столкнется с обременениями. Так, на территории расположены два бомбоубежища — отдельно стоящее и подвальное (принадлежат федеральным властям). Поэтому покупателю этого актива нужно будет подписать договор их ответственного хранения и выполнять все требования, в том числе закона «О гражданской обороне». Надо сказать, что бомбоубежища и бункеры, обычно немаленькие, имеют все заводы и фабрики Санкт-Петербурга, это надо учитывать, потому что в нынешние времена никто, как в 90-е, от них отказываться уже не будет. Затраты на содержание, надо сказать, немаленькие.
Тем не менее питерский строительный бизнес, это уже очевидно, вписался в закрашивание «серых пятен» города. Пожалуй, активный процесс начался в 2018 году, когда сразу 11 застройщиков подали заявки на несколько площадок, где располагаются заводы и прочие промышленные предприятия. Удовлетворялись просьбы не сразу, но постепенно. Если переводить с канцелярского на русский, то застройщики просили именно разрешения строить «жилое жилье», значит, перевести промышленную территорию в деловую зону. Яркий пример. «Октябрьский электроремонтный завод», входящий в «Трансмашхолдинг» (крупнейший в России производитель вагонов для рельсового транспорта), располагает территориями в 41 га площади на улице Седова, 45. Завод занимается строительством новых вагонов для метрополитена. Но фактически, как указано в его поправке в генплан, ему требуется лишь 10 га из 41. Все остальное, по мнению руководства предприятия, целесообразно перевести в зону жилой застройки (зона 3ЖД). Это позволит «воспрепятствовать деградации территории вследствие исключения её из производственной деятельности».
Как видим, у компании «Отделстрой» такой перевод недавно блестяще удался.
Участвуют в этом процессе и монополисты, к примеру, ТГК-1 (принадлежит ПАО «Газпром»). Компания хочет подвергнуть реновации три электростанции в самом центре города — на набережной реки Фонтанки, на Новгородской улице и на Обводном канале. К слову, это как раз три первые электростанции, возведенные в Российской империи в конце 19 века.
«В связи с проводимой компанией работой по созданию современных энергоэффективных генерирующих мощностей для надёжного обеспечения города электроэнергией и теплом выработавшее свой ресурс оборудование станций Центральной ТЭЦ выводится из эксплуатации. На освобождающихся площадках предполагается создание общественно–деловых зон, включающих образовательные, культурные и спортивные пространства, детские центры, места для работы и отдыха», — комментировали ранее проект в Газпроме.
Сейчас появились устойчивые слухи, что на этом месте будет жилье бизнес-класса. В это особенно верится, учитывая тот факт, что ещё загодя, в 2020 году, компания ТГК–1 подала поправки к правилам землепользования и застройки Петербурга, касающиеся всех данных трёх станций. Компания просила перевести участки в зону, допускающую деловую застройку. А в деловой застройке разрешены жилые квартиры, как известно.
«По сути, ситуация следующая, — продолжает инженер-строитель Вадим Новиков. — Застройщики ведут яростную борьбу за «серые зоны», а владеющие ими компании, в том числе с государственным участием, имеют свои интересы, и также не прочь застроить элитные места элитным жильем. Потому идёт такой активный наезд на генплан Петербурга, который будет окончательно утвержден в конце 2023 года. Сейчас же время работы лоббистов».
Да, и лоббисты работают ныне не покладая рук. Представитель одного из застройщиков рассказал корреспонденту «Нашей версии», как это делается здесь и сейчас: «Сначала идёт борьба за перспективные бывшие промышленные объекты, и даже ныне действующие. Вход идут обычные средства: работа с чиновниками, которые компетентны на конкретном участке (речь не о взятке, а о предоставляемых данных), переговоры между конкурентами, торг уместен, взаимные предложения, которые включают в себя и другие объекты, и просто деньги. Потом идёт работа со Смольным, прежде всего, с КГИОП, как мы знаем, вопрос памятников архитектуры в Петербурге один из самых обсуждаемых, болезненных для СМИ и общественности. Нужен грамотный пиар, он тоже стоит денег. На конечном этапе, да, важно перевести объект в территорию деловой застройки. А дальше уже финишная прямая, то есть, непосредственно строительство, которое обычно происходит быстрее, чем описанные выше пути согласований и утверждений».
Действительно, преодолеть «моральное «вето» общественности в Санкт-Петербурге застройщикам не всегда удается. Да взять опять ТГК-1. Когда в 2019 году компания инициировала разработку проекта планировки территории квартала с ТЭЦ на Новгородской, власти столкнулись с негативной реакцией жителей. Ими были «высказаны многочисленные возражения и опасения по поводу запланированного строительства на территории электростанции № 2», отмечала замглавы администрации Центрального района Елена Трофимова. Так что в начале 2022–го разработка ППТ, которую по заказу ТГК–1 вело ООО «Агентство по развитию и реновации территорий», была отменена.
Между тем, понятно, что «серый пояс» Петербурга необходимо каким-то образом «реновировать». Однако пока не видно стройной и понятной системы редевелопмента промзон второй столицы: или же застройщики бьются за хороший кусок и покупают его рядом с видовыми местами, или же совершенно не обращают внимания на огромные территории типа упомянутого «Красного треугольника», потому что освоить-переварить его, пожалуй, не под силу ни одной частной компании. Тут дело государево.
Заместитель генерального директора по градостроительной деятельности ООО «Институт территориального развития» Владимир Аврутин подчеркивает суть проблемы: «Ещё в советское время была программа по выводу порядка 250 промпредприятий из центра — наметили площадки для выноса, сроки, деньги. Но за годы реализации генплана из 250 вывели… пять. Получается, даже в условиях плановой экономики такой централизованный административный подход не работает, а в условиях рыночной — и подавно. Городские власти должны научиться действовать в этих условиях по-новому: не убеждать промышленность переезжать «уговорами», предоставлением участков и т. д., а сформировать такие градостроительные, налоговые и иные условия которые бы сами способствовали повышению эффективности использования территорий города, в том числе так называемого «серого пояса».
Если подводить итог, то скажем просто и понятно: строительный бизнес готов работать с промышленными объектами и территориями, но только если их можно перевести в деловую застройку, а, значит, они должны находиться в видовых местах типа Васильевского острова и вообще быть в удобоваримом техническом состоянии (те же подземные коммуникации). С развалинами никто возиться не хочет, а у государства (города) тоже на это лишних денег нет.
И, конечно, как говорят специалисты, Санкт-Петербург сейчас теряет, да уже, наверное, потерял навсегда грандиозное наследие промышленного Ленинграда, чьи объекты размещались в центре города, обеспечивая занятость населения и отменную логистику продукции как по региону, так и по всей стране. Но это уже отдельная история. Как неплохо выразился историк Лев Лурье, «нынешние огромные заводы в центре стали памятниками эпохи постмодерна даже раньше, чем она закончилась».